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올해 수익형부동산 수익률, 오피스텔 ‘최저’·상가 ‘최고’

【서울=뉴시스】이승주 기자 = #. 3년 뒤 은퇴하는 김일헌(57)씨는 퇴직금과 그동안 모아놓은 돈으로 수익형 부동산을 사기로 마음먹었다. 지금같은 저금리에 매달 월세를 꼬박꼬박 받을 수 있는 오피스텔이나 상가 등을 사둔다면 자녀들에게 손을 벌리지 않아도 기본적인 생활은 가능할 것 같아서다. 하지만 상품마다 수익률이 달라 어떤 상품을 선택해야할지 막막하기만 하다.

저금리가 장기화하면서 유동자금이 수익형 부동산으로 흘러가고 있다. 특히 베이비부머 세대의 은퇴가 가까워지면서 오피스텔과 상가 등 수익형부동산의 투자수요가 크게 증가했다.

하지만 이들 상품의 수익률은 상반된 추세를 보이고 있다. 오피스텔은 하락세를 이어가는 반면 상가는 상승세다. 다같은 수익형부동산이라고 해서 똑같이 접근했다가 실패하기 십상이다. 전문가들은 상품마다 수익률에 영향을 미치는 외부요인이 다른만큼 섬세하게 따져야 실패를 줄일 수 있다고 조언했다.

◇최근 7년 중, 올해 수익률 오피스텔 ‘최저’·상가 ‘최고’

오피스텔과 상가 수익률은 상반되게 움직이고 있다. 오피스텔은 하락세, 상가는 상승세다. 이런 추세를 이어가 오피스텔 수익률은 지난 7년 꾸준히 하락한 뒤 올해 최저치를 기록했다. 반면 상가는 완만하지만 상승세를 보이며 올 2분기(4~6월) 최고점을 찍었다.

8일 부동산114에 따르면 올해 8월말 기준 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.48%를 기록했다. 지난 2010년 6.17%에서 꾸준히 하락해 지난해 5.53%에서도 더 떨어졌다. 올 8월기준 수익률은 서울 5.12%, 경기와 인천 각각 5.43%, 6.16%다. 지역별로도 매년 하락세를 이어갔다.

상가는 오름세다. 지난 2011년 2분기(4~6월) 3.7%를 보인 이후 약간의 등락은 있었지만 전체적으로는 오름세를 보이며 올 2분기에는 4.4%를 기록했다. 최근 7년간 분기별 수익률 중 최고치다.

◇오피스텔, 공급과잉 민감도↑…공실발생 임대료 하락

【서울=뉴시스】전진우 기자 = 8일 부동산114에 따르면 지난 2010년 6.17%에서 꾸준히 하락해 지난해 올해 8월말 기준 전국 오피스텔 임대 수익률은 5.48%를 기록했다. 618tue@newsis.com
이같이 수익률이 다른 양상을 보이는 이유는 두 상품이 민감하게 반응하는 요소가 다르기 때문이다.

오피스텔은 기본적으로 공급물량에 민감하다. 공급물량이 많아지면 세입자는 옆 단지 저렴한 월세를 찾아 이동하거나 재계약시 월세를 낮춰달라고 요구하기 쉽다. 최근 공급물량이 증가하면서 이들 지역을 중심으로 임대료가 하락하고 공실이 발생했다.

여기에 오피스텔 매매가가 상승한 것도 수익률 하락에 한몫했다. 오피스텔은 적은 금액으로도 투자할 수 있어 초보자가 접근하기 쉬운 상품이다. 저금리에 투자수요가 늘어나면서 매매가도 덩달아 상승했다.

부동산114에 따르면 지난 2010년 서울 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 918만원에서 계속 올라 올해에는 8월기준 1007만원을 기록했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “매매가는 상승한 반면 공급과잉으로 임대료는 하락하면서 수익률이 하락세를 이어가고 있다”며 “게다가 오피스텔은 감가상각이 큰 상품이라 중장기적으로 수익률은 매입초기보다 떨어질 가능성이 높다”고 조언했다.

◇상가 수익률, ‘공급량’보다 ‘내수경기·상권’에 민감

반면 상가는 공급물량에 덜 민감한 상품이다. 세입자가 실내 인테리어를 꾸미고 입주하는 만큼 임대료가 크게 오르지 않는한 웬만하면 장기간 남아있으려 하기 때문이다. 공급량이 증가해 인근 점포 임대료가 하락하더라도 가격만 보고 쉽게 이동하지 않는 특성이 있다.

상가 임대료는 공급물량보다 상권이나 ‘목좋은 자리’ 여부 등에 영향을 받기 때문이다. 공급량이 많은 ‘점포 밀집지’라도 소위 ‘뜨는 상권’이라면 임대료를 비싸게 받을 수 있다.

올해 서울의 상가 임대료는 일부 ‘뜨는 상권’을 중심으로 상승세를 보이고 있다.

【서울=뉴시스】전진우 기자 = 8일 부동산114에 따르면 올해 2분기(4~6월) 서울 전체 상가 임대료는 ㎡당 3만700만원을 기록했다. 상가 수익률은 전체적으로 오름세를 보이며 올해 2분기에는 4.4%를 기록했다. 618tue@newsis.com
부동산114에 따르면 올 2분기(4~6월) 서울 전체 상가 임대료는 ㎡당 3만700만원을 기록했다. 이는 지난 2011년 1분기 이후로 최고치다. 상암DMC와 여의도, 광화문 등 오피스를 중심으로 하는 상권을 중심으로 임대료가 소폭 상승했다.

김민영 부동산114 리서치센터 연구원은 “광화문을 비롯한 오피스 밀집지역을 중심으로 상가 임대료가 상승하면서 서울 전체 수익률도 상승했다”며 “하지만 앞으로 내수경기가 더욱 침체될 가능성이 높아 임대료와 수익률이 계속 오름세를 보인다고 낙관하기는 어렵다”고 말했다.

◇향후 수익률 “이보다 더 오르긴 쉽지 않아”

앞으로 수익률이 이보다 더 좋을 것으로 낙관하기는 어렵다. 지금이 역대 최저금리인만큼 앞으로 금리가 오를 가능성이 더 높기 때문이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “수익형부동산은 기본적으로 금리와 경기에 민감하다”며 “앞으로 경기가 더 침체될 수 있고 금리도 지금보다 오를 수 있는 만큼 수익률은 이보다 더 좋아지기는 어려울 것”이라 말했다.

이어 “저금리에 유동자금이 수익률 좋다는 쪽을 따라 이리저리 움직이는 ‘쏠림현상’이 계속되고 있다”며 “오피스텔은 공급과잉에 고분양가는 아닌지, 상가는 내수경기 침체에 따른 상권 변화 등을 꼼꼼히 따져야 투자실패를 줄일 수 있다”고 조언했다.

joo47@newsis.com

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아파트형 공장 취득세 중과세대상

아파트형 공장 취득세 중과세 대상 

2015-08-10 PM 11-56-38

 항  목

세  율

 비    고

 취득세

 2.0%

 2011년 법계정으로 취.등록세 통합

 등록세

 2.0%

 지방교육세

 0.4%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.2%

 취득세율(2%) *10%

 합  계

 4.6%

 

 

1.지식산업 입주 가능 5년 이상 법인- 지식산업센터 입주시 감면에 따른 세율 (75%감면)

 항 

 세  율

 비   

  취득세

 0.5%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

  등록세

 0.5%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

 지방교육세

 0.1%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.05%

 취득세율(2%) *10%

 합  계

 1.15%

 

 

2.지식산업 입주 가능 5년 미만 법인- 지식산업센터 입주시 감면에 따른 세율 (3배중과+75%감면)

 항 

 세  율

 비   

  취득세

 0.5%

 취득세 2% 의 – 납부 세액 25%

  등록세

 1.5%

 등록세 2% , 3배중과 6%의- 납부세액 25%

 지방교육세

 0.3%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.05%

 취득세율(2%) *10%

 합  계

 2.35%

 

 

3.지식산업센타 입주 불가능 업종 5년 이상 법인- (물류,무역 도,소매등_지원시설)

 항 

 세  율

 비   

  취득세

 2.0%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

  등록세

 2.0%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

 지방교육세

 0.4%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.2%

 취득세율(2%)  *10%

 합  계

 4.6%

 

 

4.지식산업센타 입주 불가능 업종 5년 미만 법인- (물류,무역 도,소매등_지원시설) 

 항 

 세  율

 비   

  취득세

 2.0%

 취득세 2% 적용

  등록세

 6.0%

 등록세 2% * 3배 중과 6% 적용

 지방교육세

 1.2%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.2%

 취득세율(2%)  *10%

 합  계

 9.4%

 

 

5.지식산업센타 입주 개인 사업자 – 지식산업센타 입주시 감면에 따른 세율(75%감면)(년수 상관없음)

 항 

 세  율

 비   

  취득세

 0.5%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

  등록세

 0.5%

 75% 감면세율 적용-납부세액 25%

 지방교육세

 0.1%

 등록세율(2%) * 20%

 농어촌특별세

 0.05%

 취득세율(2%)  *10%

 합  계

 1.15%

 

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부천공장,매매.임대 , 부천아파트형공장,  전문부동산

정보 부동산 대표:송영희  010-6379-1177 

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공장등록의 발급절차 필요성

businessman standing in modern office– 공장등록의 필요성과 절차 –

1.공장등록의 요건
공장이라 함은 건축물 또는 공작물, 물품제조공정을 형성하는 기계.장치 등 제조시설과
그 부대시설을 갖추고 제조업을 영위하는 사업장을 말한다. 위의 정의에 따라 공장이 되기
위해서는 우선 건축법상 적합한 용도의 건축물(용도:공장, 경우에 따라서는 2종근린생활시설도
가능) 있어야 하고  제조시설을 갖추어야 하며 사업형태가 제조업이어야 합니다.

2. 공장등록의 종류
1) 공장이 개별입지인 경우에는 다음 4가지 형태중 하나를 선택하여 신청하면 됨
– 공장등록(공장건축면적 150평미만으로 기존에 건축된 공장을 사용하는 경우)
– 공장신설승인(공장건축면적 150평이상으로 새로 공장을 건축하는 경우)
– 공장제조시설설치승인(공장건축면적 150평이상으로 기존에 건축된 공장을 사용하는  경우)
– 창업사업계획승인
(공장을 처음 창업하는 경우에 해당되며,수도권 지역에서는 공장설립승인과 유사하나
사후관리를 받아야 하는 등 더 불편함. 수도권외의 지역에서 용도지역의 변경을
수반하는 경우에는 창업계획승인 더 유리하며 부담금 등 감면혜택 있음)

2) 산업단지내에 있는 경우에는 산업단지관리기관과 입주계약을 체결하면 공장등록 처리됨

3.  공장등록을 신청하는 곳
1) 공장이 개별입지인 경우(산업단지내가 아닌 경우)
=> 공장 소재지의 시,군,구청(지역경제과 또는 기업지원과)를 방문하여 공장등록 신청

2) 공장이 산업단지내인 경우(시화공단,반월공단,남동공단,인천지방산업단지,부평주안공단 등)
=> 산업단지 관리사무소를 방문하여 입주계약신청

4. 공장등록 신청시 필요한 서류
* 공통서류 : 사업계획서
소유권 또는 사용권을 증명할 수 있는 서류(등기부등본 또는 공장임대차계약서)

* 공장이 개별입지인 경우(다음 3가지 형태중 하나를 선택하여 신청)
=> 공장등록신청서(공장건축면적 150평미만으로 기존에 건축된 공장을 사용하는 경우)
=> 공장신설승인신청서(공장건축면적 150평이상으로 새로 공장을 건축하는 경우)
=> 공장제조시설설치승인신청서(공장건축면적 150평이상으로 기존에 건축된 공장을 사용 시)

* 공장이 산업단지내인 경우 =>산업단지 입주계약신청서

* 기타 필요한 서류 :
사업자등록증사본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장(건축물이 있는 경우)

5. 공장등록 신청 사유별 절차

1) 공장등록 절차(공장건축면적 150평미만으로 기존에 건축된 공장을 사용하는 경우)
공장등록신청 접수 =>공무원 공장출장 확인(생산품,기계설비 등 사업계획서 내용 확인)
=> 공장등록 (공장등록 신청전에 환경허가 대상 시설이 있는 경우 환경허가를 받아야 함)

2) 공장신설승인 절차(공장건축면적 150평이상으로 새로 공장을 건축하는 경우)
공장신설승인신청 접수 => 관련부서 협의 => 공장신설승인 => 공장건축허가 => 공장건축
물준공  => 기계설비 설치 => 환경허가(대상시설이 있는 경우) => 공장설립완료신고서
제출  => 공무원 공장출장 확인(생산품,기계설비 등 사업계획서 내용 확인) => 공장 등록

3) 공장제조시설설치승인 절차(공장건축면적 150평이상으로 기존 공장을 사용하는  경우)
공장제조시설설치승인신청 접수 => 관련부서 협의 => 공장제조시설설치승인 =>  기계
설비 설치  => 환경허가(대상시설이 있는 경우) => 공장설립완료신고서 제출
=> 공무원 공장출장 확인(생산품,기계설비 등 사업계획서 내용 확인) => 공장 등록

4) 창업사업계획승인 절차(공장신축시 용도지역의 변경을 수반하는 경우)
사업계획승인신청 접수 => 관련부서 협의 => 사업계획승인 =>  공장건축  => 공장등록
=> 허가관청의 사후관리

6. 제조업체가 공장등록을 해야 하는 이유
공장등록을 해야 하는 현실적 이유는 무엇일까요

첫째, 공장건축면적이 약 150평을 넘지 않으면 공장등록은 사업자가 필요한 경우에
신청할 수 있지만 공장건축면적이 150평이 넘으면 의무적으로 공장등록을 해야 합니다.
150평이 넘는 공장이 공장등록 하지 않은 경우 시군구청에 적발되면 형사고발 대상이 됩니다.
임대공장도 물론 해당됩니다.

두번째는 정부의 중소기업지원 해택을 받을 수 있습니다.
현재 우리나라에서는 산업자원부, 중소기업청, 중소기업진흥공단 등의 기관과  각
지방자치단체에서  중소 제조업체에 대하여 경영자금지원, 인력지원, 기술지원, 경영지원 등
찾아 보면 수 많은 중소기업지원시책이 있습니다. 이런 각종 지원 해택을 받기 위한 제조업체의
첫번째 조건이 바로 공장등록 여부 입니다.

세번째는 기업 경영상  필요합니다.
정부 및 조달청 입찰에 참가하는 경우, 대기업의 협력업체를 등록할 경우,
대형할인마트나 백화점, 홈쇼핑 등 대형유통업체에 납품하는 경우 등에서는
공장등록증이 없으면 일단 기본 자격에서 제외시키는 경우가 대부분입니다

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전화로 문의환영합니다

정보 부동산 대표:송영희 010-6379-1177